Как кризис отразился на рынке недвижимости
Статья | Вечерняя газета при консультации Гимаевой Р.Р. | 03.02.2016
Многие казахстанские эксперты продолжают уверять: обвал национальной валюты неизбежно приведет к падению цен на жилье, что, по их словам, можно наблюдать уже сейчас. Однако мало кто отмечает, что при снижении долларовой стоимости растут цены в тенге. Где же она, та самая оптимальная цена за один жилой квадратный метр? И кто от кризиса выиграет больше: покупатели или продавцы? Ну и самое главное, как не стать жертвой мошенников, готовых воспользоваться ситуацией?
Cитуация на рынке недвижимости шокирует горожан
От своей квартиры пока еще житель Темиртау Анатолий Корнилов пытается избавиться уже третий месяц. Признается, что очень жалеет о своем решении отложить продажу жилья на последний момент. В конце весны он планирует уехать на постоянное место жительства в Россию. Вероятность того, что переезд не состоится, растет с каждым днем.
– Все, что можно было, я уже продал: машину, гараж, мебель. Думал, что и с квартирой проблем не возникнет, – говорит мужчина. – Три комнаты, пластиковые окна, железная дверь, почти новый ремонт. Надеялся выручить не менее 35 тысяч долларов. Именно столько мне не хватает для покупки дома в России. Еще летом такая цена казалось вполне приемлемой. Теперь, если кто из потенциальных покупателей и позвонит, то предлагает не больше 20 тысяч доллаов. Я в безвыходной ситуации. Если продам за такую цену, просто останусь на улице.
По словам Анатолия, ситуация абсурдная. Он теряет в долларах, покупатель – в тенге. Один получит меньше, чем хотел, другой заплатит больше, чем рассчитывал.
– То есть сейчас продавать квартиру просто не имеет смысла. Вместе с растущим долларом повышаются цены на все, в том числе на продукты питания. Даже если человек планировал покупку жилья, он вряд ли решится на это в ближайшее время, – рассуждает Анатолий. – Больше всего в данной ситуации пострадали такие, как я, кто выезжает из страны. Своих денег мне уже не вернуть.
Хватит равняться на доллар
С момента введения плавающего курса тенге по отношению к доллару ослаб в два раза. Те, кто копил на покупку квартиры в иностранной валюте, сейчас, безусловно, оказались в выигрыше. Однако, даже имея на руках достаточную сумму для выгодной сделки, горожане не спешат тратить деньги. На какой-то момент рынок вторичного жилья в Темиртау практически замер.
– Да, действительно, в первые три недели после августовской девальвации у нас количество сделок снизилось буквально до нуля. Скажем так: люди заняли выжидательную позицию, – говорит директор темиртауского агентства недвижимости «Эксперт» Римма Гимаева. – Но жизнь продолжается. Кто-то женится – ему нужна квартира. Другие выезжают из города, им в любом случае свое жилье необходимо продать. Конечно, если сравнивать с прошлым годом, покупают и продают люди уже не так охотно, но потихоньку рынок оживает. Сейчас, правда, наибольшей популярностью пользуются дешевые варианты. Если раньше чаще покупали трехкомнатные квартиры, то сейчас лучше продаются однои двухкомнатные.
Как поясняет специалист, основная проблема кроется в том, что казахстанцы привыкли выставлять цены на недвижимость исключительно в долларах. А рынок недвижимости, как известно, достаточно инертен. Он очень медленно реагирует на масштабные экономические изменения, а уж реакция на колебания курса и вовсе запаздывает.
– Есть люди, предположим, которые пытаются реализовать свою собственность по старым ценам. Например, за ту же трехкомнатную квартиру просят порядка 30 тысяч долларов. Но это цена до кризиса. Теперь получается, что в тенговом эквиваленте жилье подорожало в два раза. За счет чего? Дом новее не стал, метраж квартиры тоже остался прежним. А вот покупательская способность населения сильно упала. То есть в данном случае идет неадекватное завышение цены, – уверена Римма Гимаева. – В ближайшее время, скорее всего, в долларовом эквиваленте цена продолжит корректировку вниз, но многим владельцем жилья пока сложно реально оценивать ситуацию. На сегодняшний день рынок вторичной недвижимости разделил продавцов на две категории. К первой относятся те, кто по-настоящему заинтересован в продаже, потому готов идти на уступки, снижая цены в тенге. Вторая категория – это продавцы, которые не могут поверить в происходящее, усиленно пытаются удерживать цену и, естественно, не имеют потенциальных покупателей. Мы стараемся разъяснить нашим клиентам, что продажа по старым ценам уже невозможна. Неликвидные объекты могут продаваться вечно.
Желание владельцев недвижимости извлечь максимальную выгоду порой приводит к срыву уже состоявшихся было сделок. Причина все та же – привязка к доллару. Аппетиты продавцов растут пропорционально дешевеющему тенге.
– Были у нас такие примеры, когда люди оформляли ипотеку. Пришло время подписывать договор, а доллар еще немного подрос. Все, продавца уже не устраивает та сумма, которую он запросил в тенге, требует ее увеличить. Покупатель, естественно, добавлять не хочет, а чаще всего просто не имеет такой возможности, – поясняет Римма Гимаева. – Главная рекомендация на сегодняшний день: нужно исходить из реальной ситуации. Оценка стоимости жилья должна быть адекватной независимо от того, продается квартира или покупается. По данным оценочных компаний, на сегодняшний день стоимость одного квадратного метра в Темиртау составляет 250 долларов, максимум – 280, то есть от 92 до 104 тысяч тенге. Участникам рынка придется это принять. Я думаю, что в течение этого года большинство продавцов все-таки начнут выставлять свои цены в тенговом эквиваленте, перестанут смотреть на доллар.
В данной ситуации, по словам риэлторов, есть и явные плюсы. В первую очередь для покупателей. На сегодняшний день предложение на рынке недвижимости сильно превышает спрос. Есть возможность выбора.
– Я думаю, решение о покупке квартиры не стоит откладывать и дожидаться дальнейшего снижения цен, ведь вместе с ценами могут упасть доходы. Или еще больше ужесточатся условия по ипотеке, – подытожила Римма Гимаева.
Одна проблема: где взять деньги на покупку?
Квартира в долг: о чем стоит знать
В свете нынешней экономической ситуации в стране многие казахстанцы достаточно скептически относятся к возможности самостоятельно накопить на собственное жилье. Есть вариант – ипотека. Безусловно, приобретая квартиру в кредит, покупатель вынужден долгие годы выплачивать практически неподъемные проценты. Однако многие и рады были бы залезть в кабалу, но банки стали более осторожными. Сейчас получить кредит могут далеко не все.
Ужесточение условий по ипотеке в Казахстане началось еще в феврале 2014 года, после очередной девальвации тенге. С того момента многие банки увеличили ставки и требования к заемщикам. Например, ипотечные кредиты могут оформить только граждане РК, достигшие 21 года. При этом на момент погашения кредита они не должны достигать пенсионного возраста.
Также необходимо согласие супруга или супруги. При оформлении ипотечного кредита с подтверждением дохода стаж работы клиента должен быть не менее шести месяцев на последнем месте работы. Также обязательное условие: ежемесячный платеж по ипотечному кредиту не должен превышать 50% от дохода. Поэтому, если зарплата невысокая, кредитные менеджеры даже разговаривать не станут. Но и самое главное – первоначальный взнос. В разных банках его сумма отличается, минимальная – 10% от стоимости квартиры.
По словам темиртауских риэлторов, сейчас основной поток покупателей, решивших взять квартиру в долг, составляют клиенты «Жилстройсбербанка». Мы попытались выяснить почему.
– Если объективно смотреть на рынок недвижимости, то ЖССБК сегодня является единственной подмогой для небогатых казахстанцев, желающих обрести крышу над головой, ведь в коммерческих банках таких клиентов не оченьто ждут. Для нас доход вкладчиков значения не имеет, – заверил начальник темиртауского центра обслуживания № 2 Нурсултан Тлекеев. – Вкладчики банка, кто собирает средства на депозите не менее трех лет, могут рассчитывать на жилищные займы от ЖССБК по самым низким в стране ставкам вознаграждения – от 3,5% до 5% годовых. Кроме этого, на депозит вкладчиков ежегодно перечисляется еще и государственная премия. Основная часть наших клиентов копят из года в год, кладут на свой счет каждый месяц по 20–40 тысяч тенге, в конце концов накапливают 50% стоимости квартиры, а затем оформляют кредит. Есть и другой вариант. Можно сразу положить на депозит половину стоимости выбранной квартиры и уже через три месяца оформить жилищный заем.
На сегодняшний день только в Темиртау вкладчиками «Жилстройсбербанка» являются около 10 тысяч человек. Более 3 тысяч из них уже смогли купить квартиру. В основном это молодые семьи, врачи, учителя, государственные служащие. И несмотря на то что банк работает исключительно с тенге, здесь уверяют, что нестабильный курс валют на клиентах никак не отражается.
– В связи с ростом доллара правительство приняло решение по выплатам компенсаций вкладчикам «Жилстройсбербанка». На возмещение курсовой разницы кабинет министров выделит из резерва 36,9 миллиарда тенге. Дополнительно к этой сумме будет выделено еще 24 миллиарда тенге из собственных средств банка, – рассказал Нурсултан Тлекеев.
– И что самое главное: наш банк единственный в стране, который возместит курсовую разницу по вкладам, превышающим 1 миллион тенге.
Между тем, на каких бы условиях ни оформлялся кредит, специалисты советуют еще раз хорошо взвесить финансовые возможности семьи. От потери работы, болезни близких и других трудных жизненных ситуаций никто не застрахован. И уж тем более не стоит рассчитывать на понимание со стороны банковских работников. Если выплаты по ипотеке прекратятся, заемщик лишится квартиры. Уже выплаченные средства ему, естественно, тоже никто не вернет.
Как не стать жертвой мошенников
По словам экспертов, в условиях кризиса число махинаций на рынке недвижимости только растет. При этом чаще всего от злоумышленников страдают люди одинокие, престарелые, больные. Социально неблагополучные граждане для злоумышленников и вовсе подарок.
60-летний житель Темиртау Александр стал жертвой собственной беспечности. Приютил незнакомого человека, который начал его методично спаивать. С кем, сколько и когда выпивал, Александр уже не помнит. Смутные воспоминания и о встрече с нотариусом. Говорит, подписывал бумаги, но какие и зачем – не знает.
– В итоге в моей квартире появились новые жильцы. Мои родственники начали с ними судиться, чем все закончилось, мне неизвестно. Уехал работать вахтовым методом в Астану. Вернулся 31 декабря – идти некуда. Почти три недели жил на улице, пока меня не приютили в... кризисном центре для женщин. Если бы не центр, уже бы погиб, – уверяет мужчина. – Решил рассказать свою историю по одной-единственной причине: чтобы другие были осторожнее, не доверяли прохвостам.
О том, как действуют квартирные мошенники, в общественном объединении «Мой дом» знают не понаслышке. Люди, которые сюда попадают, порой на грани суицида. Очень часто потому, что стали жертвами жестокого обмана.
– У нас на консультации была девочка – выпускница детского дома. В ходе разговора упомянула, что ей в наследство осталась квартира, но некая жительница Актау предложила обменять ее на жилье в поселке с доплатой. Мы ее умоляли не поддаваться на уговоры, – рассказывает директор общественного объединения Ирина Жданова. – Спустя время встретили эту девочку. Она беременная двойней, квартиры нет. Та женщина все-таки смогла ее убедить. Жилье в Актау оказалось комнатой в мужском общежитии. Никаких денег, естественно, девочка не получила. В итоге осталась на улице, детей, когда они родились, у нее забрали.
Впрочем, попасть на удочку преступников могут и вполне благополучные граждане. Самой распространенной схемой мошенничества является продажа жилья по поддельным документам, доступ к которым злоумышленники получают, арендовав квартиру у хозяина и подписав с ним соответствующий договор. Еще одна вероятная схема – фиктивная продажа квартиры, рассчитанная на скупость покупателей. Суть аферы заключается в том, что при заключении договора купли-продажи стороны, как правило, указывают не реальную, а гораздо меньшую сумму сделки, что позволяет минимизировать налоги. После этого владельцы квартиры под разными предлогами признают сделку недействительной, а горе-покупателю возвращают сумму, указанную в договоре.
В агентствах недвижимости отмечают, что первым фактором, который может указывать на мошенничество, является спешка, когда потенциального покупателя просят заплатить всю сумму сразу (без задатка) либо дают мало времени для проверки документов. Как правило, во время осмотра жилья на человека оказывается давление – звонками и просмотрами клиентов, которые якобы готовы выложить за жилье всю сумму сразу. На деле же они оказываются друзьями или знакомыми мошенников.
Риэлторы советуют: при сборе документов желательно посещать все инстанции вместе с продавцом, самостоятельно наведаться в КСК и даже опросить соседей. Стоит помнить, что если мошенник действовал грамотно, то вся ответственность ложится на плечи покупателя. Как объясняют юристы, в случае последующих судебных разбирательств, как правило, побеждает реальный владелец квартиры, который не продавал свое жилье. Пострадавшему же в теории может помочь лишь полиция и только при условии, если ей удастся поймать мошенника и доказать его вину.